Продавать жилье будут по-новому

  Недавно вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов объявил о намерении внести изменения в 214-й федеральный закон, регулирующий покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ), после чего в СМИ прозвучало мнение о том, что власти полностью запретят продажу жилья в строящихся домах. На самом деле речь идет не о запрете, а об изменении схемы продажи квартир, которая, по мнению чиновников, не приведет к повышению цены квадратного метра.

  Еще в прошлом году министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявлял, что механизм приобретения жилья через долевое строительство в будущем может быть изменен таким образом, чтобы покупатели имели дело с застройщиками через банки. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», – сказал министр, пояснив, что отмена долевого строительства позволит исключить обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними. По словам министра строительства и ЖКХ, отказаться от принципов долевого строительства можно будет тогда, когда это не ухудшит предложение на рынке, когда банки активизируются и предложат покупателям такой же продукт, как предлагают застройщики. Для перехода на новую систему понадобится минимум пять лет, отметил он.

  И вот на днях намерения изменить 214-й закон подтвердил первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов. В ходе заседания совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья он дал соответствующее поручение Минстрою. Само же предложение об изменении 214-го закона внес губернатор Московской области Андрей Воробьев. В его варианте, который цитировался в СМИ, предполагался полный отказ от схемы долевого строительства с 2020 года.

  Застройщики по-прежнему смогут привлекать средства граждан на ранних стадиях строительства, хотя участникам строительного рынка придется повысить прозрачность своих услуг, предлагаемых гражданам-приобретателям жилья. Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан, как считают в правительстве, может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация. В правительстве считают, что переход к новой системе долевого строительства в РФ не приведет к существенному росту цен на жилье. Также было подтверждено, что речь о запрете на долевое строительство не идет.

  Хочется напомнить, что сегодня на отечественном рынке недвижимости есть несколько схем, по которым можно приобрести жилье в новостройке. При этом, как считают эксперты, наиболее полно на сегодняшний день права покупателя защищают договоры долевого участия, оформленные в соответствии с 214-м федеральным законом.

  ДДУ регулирует привлечение застройщиком средств граждан («дольщиков») на этапе строительства. 214-й федеральный закон, согласно которому заключается ДДУ, принят в с целью защиты прав и интересов покупателей строящегося жилья.

  Приобрести строящееся жилье можно также посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В таком случае гражданин приобретает пай и вступает в кооператив, который, в свою очередь, является своего рода соинвестором застройщика. Между пайщиком и кооперативом заключается договор, который и подтверждает членство в кооперативе, и перечисляется взнос, равный стоимости квартиры. Как правило, ЖСК привлекательны более низкой стоимостью жилья. При этом договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации, а права и обязанности сторон (в том числе касающиеся сроков строительства) прописаны не столь четко, как в ДДУ. Схожей схемой является ЖНК – жилищно-накопительный кооператив, но она распространена на рынке еще меньше, чем ЖСК.

  Уже построенные и введенные в эксплуатацию дома продают по договорам купли-продажи и предварительным договорам купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи можно заключать только в момент, когда дом сдан в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще не оформлено.

  Все эксперты сходятся во мнении, что ДДУ наиболее распространенная схема. В течение последних лет доля новостроек, реализуемых по ДДУ, неуклонно растет, поскольку это наиболее прозрачный и безопасный для покупателя путь приобретения жилья. Как отмечал в конце 2014 года депутат Госдумы Александр Хинштейн, порядка 50% многоквартирных домов в России на тот момент возводилось за счет привлечения средств дольщиков. В Москве же и вовсе, по данным Москомстройинвеста, сегодня около 90% жилья строится с привлечением дольщиков.

  Также эксперты уточняют, что ДДУ защищает от случаев двойных продаж, поскольку каждый договор проходит обязательную регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В случае, если застройщик срывает сроки завершения строительства дома, покупатель с договором долевого участия имеет право взыскать неустойку. Также, согласно законодательству, при осмотре квартиры и перед подписанием акта приемки-передачи в случае наличия строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки. Кроме того, приобретая недвижимость по ДДУ, покупатель может быть уверен, что он сможет получить свою квартиру либо вернуть потраченные на нее средства, даже в случае банкротства застройщика.

  Другие схемы, по мнению экспертов, не обладают подобными преимуществами, они менее прозрачны и не так хорошо защищают покупателя. Более того – власти нередко предостерегают от покупок по иным схемам, нежели по ДДУ. Так, представители Москомстройинвеста неоднократно предупреждали о том, что при покупке квартир через ЖСК граждане рискуют потерять деньги и не получить жилье. В качестве примера приводятся несколько проблемных объектов ГК «СУ-155», в которых продажи велись через ЖСК, но в настоящий момент жилье не построено и имеются сложности с документацией. О предварительных договорах купли-продажи в ведомстве вообще отзываются как о «серой» схеме, заявляя, что граждане в данном случае никоим образом не защищены законодательством, прежде всего от двойных продаж.

  Итак, всем кто планирует приобретать жилье, можно посоветовать выбрать для себя схему участия в долевом строительстве как наиболее надежную, прозрачную и защищенную на сегодняшний день и отслеживать новости по поводу внесения изменений в 214-й Федеральный закон, регулирующий покупку жилья в новостройках. И, конечно, надеяться, что это не приведет к удорожанию квартир…

 
 

Другие статьи этой рубрики:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *